01 Июнь 2016

Рынок рефрижераторных складских услуг Ростовской области и Краснодарского края

Склады с холодильными камерами до сих пор остаются наименее изученным сегментом рынка коммерческой складской недвижимости, так как для его достоверного анализа необходима первичная информация о технических параметрах и эксплуатационных возможностях объектов. Представленная в данной статье информация о рынке рефрижераторных складских услуг Краснодарского края и Ростовской области была получена в результате аудита, проведенного экспертами исследовательского агентства M.A. Research в ходе личного посещения 20 складских объектов, а также интервью с руководящими сотрудниками компаний-владельцев с заполнением подробной анкеты (метод «тайной покупки»). Собранные данные позволили провести подробный анализ рынка, включая соотношение спроса и предложения, структуру парка холодильных камер, уровень вакантности и заявленных арендных ставок и др. Результаты аудита крупнейших коммерческих складов указанных регионов, а также анализ общей ситуации на рынке качественных складов Юга России вошли в отчет «Рынок складских услуг ЮФО».

Рефрижераторный складской фонд

Согласно оценке M.A. Research, совокупный объем качественного складского фонда Южного федерального округа составляет более 990 тыс. кв. м (по состоянию на 1 апреля 2016 г.). При этом уровень развития складского хозяйства в отдельных регионах, входящих в состав округа, весьма сильно различается. Бесспорными лидерами выступают Ростовская область и Краснодарский край, где сосредоточено свыше 80% всех терминалов классов А и В, действующих на территории ЮФО (с учетом объектов категории В-).

Доля рефрижераторных терминалов в складском фонде Ростовской области и Краснодарского края весьма высока. Это объясняется высоким уровнем развития сельского хозяйства, большим количеством предприятий пищевой промышленности, а также значительным потоком импортных продовольственных грузов, поступающих через порт Новороссийска (главным образом, это овощи и фрукты из стран Средиземноморья). Кроме того, Ростовская область стала своеобразной логистической площадкой для федеральных ритейлеров, построивших здесь распределительные центры для обслуживания своих магазинов в соседних регионах.

Согласно оценке M.A. Research, общая площадь мультитемпературных и холодильных терминалов Ростовской области составляет около 380 тыс. кв. м или 34,5% всех складов региона. В Краснодарском крае действует около 270 тыс. кв. м складских объектов, имеющих охлаждаемые помещения[1], что составляет 33,8% всего складского фонда региона.

Подавляющее большинство холодильных комплексов в рассматриваемых регионах – универсальные мультитемпературные терминалы, имеющие в своем составе рефкамеры различных температурных режимов, а также сухие склады, которые значительно превосходят по площади холодильный блок. Доля специализированных рефрижераторных складов, в которых основная часть объекта занята охлаждаемыми помещениями, а площадь сухих складов минимальна, насчитывает менее 20% (в основном это фруктово-овощные хранилища старой постройки).

Рефрижераторный складской фонд рассматриваемых регионов имеет следующую структуру. В Ростовской области самый крупный сегмент составляют складские комплексы продуктовых торговых сетей. В регионе действуют 6 распределительных центров федеральный ритейлеров, работающих с товарами FMCG: 2 склада группы «Магнит», 2 склада X5 Retail Group, 1 терминал холдинга «Ашан-Груп Рус» и 1 – сети гипермаркетов «Лента». Совокупная площадь этих комплексов превышает 41,3% общей площади всех рефскладов области. Все распределительные центры относятся к классу А и оснащены холодильными камерами различных температурных режимов, а также блоками с регулируемой газовой средой для дозаривания бананов.

Примерно 30% общего фонда рефскладов приходится на коммерческие терминалы, предназначенные для оказания услуг аренды и ответственного хранения. Этот сегмент представлен в основном складами классов В и С. Категорию А имеют два объекта: офисно-складской комплекс компании «Алком» и терминал «Северо-Кавказского логистического предприятия». Практически все коммерческие склады относятся к мультитемпературным терминалам, включающим сухие и охлаждаемые помещения, а также офисы для аренды.

Распределение парка рефрижераторных камер по типам складских объектов в Ростовской области и Краснодарском крае, декабрь 2015 г., % от совокупной площади охлаждаемых помещений

Типы складских комплексов	Ростовская область	Краснодарский край
Коммерческие склады, предназначенные для аренды и ответственного хранения	19,0	13,8
Распределительные центры ритейлеров	24,1	15,0
Склады торговых компаний и производителей продуктов питания, включая современные фруктово-овощные терминалы	25,6	31,4
Оптово-розничные рынки	14,3	15,0
Фруктово-овощные хранилища советской постройки	15,3	22,5
Прочие, включая фармсклады	1,7	2,3

Источник: данные компаний, СМИ, оценка M.A. Research

Фонд рефскладов Краснодарского края имеет несколько иную структуру. Доля складских комплексов продуктовых ритейлеров здесь существенно ниже, так как в регионе действуют только три распределительных центра, которые принадлежат сети «Магнит». Их совокупная площадь – 75,6 тыс. кв. м, что составляет лишь 28% общей площади холодильных складов края. Объекты относятся к классу А и оборудованы холодильными камерами и блоками дозаривания бананов.

Общая площадь холодильных комплексов, предназначенных для коммерческого использования, составляет менее 26% всех рефскладов региона. В отличие от Ростовской области, в данном сегменте терминалы категории А отсутствуют.

[1] Без учета 1-й и 2-й очередей фруктово-овощного терминала «Дары Кубани», достроенных в конце 2015 г., но введенных в эксплуатацию лишь частично.

Тематика: